房產評估的詳細工作總結

時間：2021-05-02 19:59:55 工作總結

房產評估的詳細工作總結

　　1、基本思路：

房產評估的詳細工作總結

　　與類似房地產交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產狀況等因素調整得出評估值。

　　市場法評估房地產的基本計算公式是：

　　P=P'×A×B×C

　　式中：P——被估房地產評估價值;

　　P'——可比交易實例價值;

　　A——交易情況修正系數(shù);

　　B——交易日期修正系數(shù);

　　C——房地產狀況因素修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C

　　×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　　2、適用范圍：

　　條件是可以找到類似的交易實例。在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。

　　而在下列情況下，市場法往往難以適用：

　　1.沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū);

　　2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等;

　　3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等;

　　4.風景名勝區(qū)土地;

　　5.圖書館、體育館、學校用地等。

　　3、修正因素的具體內容見教材P190，需結合例題理解掌握。

　　①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素，大多是定性的。

　　1.交易情況修正

　　(1)需要修正的情形

　　①有特殊利害關系的經濟主體間的交易。

　　②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。

　　③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。

　　④其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。

　　⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

　　不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。

　　(2)修正系數(shù)的計算公式

　　交易情況修正后的正常價格

　　=可比實例價格×(正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù))

　　=P’×100/100(1±X%)(5-15)

　　注意：這和教材47頁的交易情況修正是一樣的`。

　　②交易日期修正：主要通過物價指數(shù)來修正，注意是環(huán)比還是定基物價指數(shù)。

　　③房地產狀況修正：主要通過現(xiàn)場勘查，與參照物對比確認。

　　注意：(1)是將待估房地產的狀況指數(shù)視作100。

　　(2)房地產狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應該采用這里給出的公式處理，不過注意教材48頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。

　　④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計的結果。

　　容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

　　容積率修正可采用下式計算：

　　經容積率修正后可比實例價格

　　=可比實例價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù))(5-17)

　　注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

　　⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個年金現(xiàn)值系數(shù)之比值，該公式要求記牢。

　　重點關注②④⑤三個調整因素的計算公式，經過修正因素的調整，每個參照物得出一個評估值，剔除異常值后綜合確定評估值。

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